21 июня 2023
Акра повысило кредитный рейтинг АО «Лаут» до уровня ВВ+ (RU), прогноз «Позитивный»
Повышение кредитного рейтинга АО «Лаут» (далее — Компания, «Лаут») обусловлено улучшением показателей рентабельности Компании вследствие роста ее чистого операционного дохода (net operating income, NOI) по итогам 2022 года. В остальном кредитный рейтинг характеризуется сильным бизнес-профилем и средней рыночной позицией Компании в своем сегменте и локации, сильным денежным потоком, средним уровнем долговой нагрузки и слабой ликвидностью. Сдерживающее влияние на кредитный рейтинг оказывают высокий отраслевой риск, присущий компаниям сегмента коммерческой недвижимости, и низкий уровень корпоративного управления.
Агентство ожидает улучшения покрытия платежей за счет ожидаемого роста NOI в прогнозном периоде при условии отсутствия привлечения нового финансирования и успешного погашения запланированных платежей по долгу. Это, в свою очередь, может привести к повышению кредитного рейтинга Компании, что отражено в сохранении «Позитивного» прогноза по кредитному рейтингу.
«Лаут» является владельцем и оператором ТРЦ «Саларис», общая площадь которого составляет 310 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 105 тыс. кв. м. Управление торговым центром осуществляет Mall Management Group.
Агентство ожидает улучшения покрытия платежей за счет ожидаемого роста NOI в прогнозном периоде при условии отсутствия привлечения нового финансирования и успешного погашения запланированных платежей по долгу. Это, в свою очередь, может привести к повышению кредитного рейтинга Компании, что отражено в сохранении «Позитивного» прогноза по кредитному рейтингу.
«Лаут» является владельцем и оператором ТРЦ «Саларис», общая площадь которого составляет 310 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 105 тыс. кв. м. Управление торговым центром осуществляет Mall Management Group.
Ключевые факторы оценки
Сильный бизнес-профиль. «Лаут» владеет одним объектом с очень диверсифицированным пулом арендаторов — ТРЦ «Саларис». Компания успешно заменила международные бренды, покинувшие российский рынок или приостановившие деятельность весной 2022 года. На конец мая 2023 года загрузка площадей составляла 98%, посещаемость и товарооборот торгового центра растут.
Очень высокая рентабельность при среднем размере бизнеса. Приостановка деятельности отдельными международными брендами в начале прошлого года не оказала негативного влияния на финансовые результаты «Лаут» по итогам 2022 года. NOI Компании по итогам 2022 года оказался выше ожидаемого Агентством значения и составил 2 млрд руб. (рост на 30% к значению предыдущего года). Взвешенный за период 2020–2025 годов показатель NOI составляет 2,1 млрд руб. Увеличение арендного дохода способствовало улучшению показателей рентабельности Компании до очень высокого уровня: средневзвешенный NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади превышает 20 тыс. руб., а взвешенная ставка капитализации на горизонте 2020–2025 годов составляет 12,1%.
Средняя долговая нагрузка при низком обслуживании долга. Долг Компании представлен рублевой невозобновляемой кредитной линией с плавающей процентной ставкой. В марте 2023 года, согласно графику, «Лаут» успешно погасил ожидаемые квартальные платежи по телу долга и процентам, а также платежи по долгу, выплаты по которым были перенесены с 2022-го на 2023 год в связи с геополитической ситуацией.
По итогам 2022 года отношение общего долга к NOI составило 8,3x, значение LTV (loan-to-value) — 98%. АКРА ожидает значение показателя «общий долг / NOI» на уровне 6,7х по итогам 2023 года, а в прогнозных 2024–2025 годах он может опуститься до 5,0–5,8х. Отношение NOI к платежу (включает тело долга и процентные расходы) в 2022 году составило 1,2х. Средневзвешенный за период 2020–2025 годов показатель остается ниже пограничного уровня 1,0х, при этом АКРА ожидает его роста в прогнозном периоде, что может привести к улучшению оценки фактора покрытия долга.
Очень высокая рентабельность при среднем размере бизнеса. Приостановка деятельности отдельными международными брендами в начале прошлого года не оказала негативного влияния на финансовые результаты «Лаут» по итогам 2022 года. NOI Компании по итогам 2022 года оказался выше ожидаемого Агентством значения и составил 2 млрд руб. (рост на 30% к значению предыдущего года). Взвешенный за период 2020–2025 годов показатель NOI составляет 2,1 млрд руб. Увеличение арендного дохода способствовало улучшению показателей рентабельности Компании до очень высокого уровня: средневзвешенный NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади превышает 20 тыс. руб., а взвешенная ставка капитализации на горизонте 2020–2025 годов составляет 12,1%.
Средняя долговая нагрузка при низком обслуживании долга. Долг Компании представлен рублевой невозобновляемой кредитной линией с плавающей процентной ставкой. В марте 2023 года, согласно графику, «Лаут» успешно погасил ожидаемые квартальные платежи по телу долга и процентам, а также платежи по долгу, выплаты по которым были перенесены с 2022-го на 2023 год в связи с геополитической ситуацией.
По итогам 2022 года отношение общего долга к NOI составило 8,3x, значение LTV (loan-to-value) — 98%. АКРА ожидает значение показателя «общий долг / NOI» на уровне 6,7х по итогам 2023 года, а в прогнозных 2024–2025 годах он может опуститься до 5,0–5,8х. Отношение NOI к платежу (включает тело долга и процентные расходы) в 2022 году составило 1,2х. Средневзвешенный за период 2020–2025 годов показатель остается ниже пограничного уровня 1,0х, при этом АКРА ожидает его роста в прогнозном периоде, что может привести к улучшению оценки фактора покрытия долга.